종부세 과세대상 완벽정리! 주택과 토지 기준 총정리

종합부동산세, 누구에게 언제 어떻게 부과되나요?

종합부동산세(종부세)는 부동산을 많이 가진 사람에게 부과되는 세금으로, 일정 기준의 공시가격을 초과하는 주택과 토지를 소유한 경우 과세됩니다. 이 글에서는 종부세 과세 대상의 구체적인 기준과 적용 방식, 납부 시기 등을 체계적으로 정리해 드립니다. 특히 주택 수에 따른 과세 차이와 토지의 유형별 과세 여부 등 놓치기 쉬운 핵심 포인트까지 한눈에 파악할 수 있습니다.

주택, 토지 모두 종부세 대상? 세 가지로 나뉩니다

종부세는 크게 세 가지 과세 대상을 기준으로 나뉘어요.

첫째는 주택, 둘째는 종합합산토지, 셋째는 별도합산토지입니다.
주택은 우리가 익숙한 아파트, 단독주택, 오피스텔 등이 포함되며,
토지는 나대지, 상가 부속토지 등 용도에 따라 과세 기준이 달라집니다.

공시가격이 기준이 되며, 이를 초과하면 종부세 대상이 되죠.

주택의 종부세 기준은 이렇게 달라요

1세대 1주택자와 다주택자의 과세 기준이 다릅니다.
기준일은 매년 6월 1일, 납부는 12월에 하게 되며,
다음 조건을 충족해야 종부세를 냅니다.

주택 보유 형태	공시가격 기준	과세 여부
1세대 1주택자	12억원 초과	과세 대상
다주택자/기타	9억원 초과	중과세율 적용

※ 부부 공동명의일 경우 1인당 9억씩 적용되어 총 18억원까지 공제 가능합니다.

종합합산토지란? 주택과 상관없는 토지입니다

종합합산토지는 주택이나 상가와 관련 없는 독립된 땅을 말해요.
예를 들면 나대지, 잡종지, 분리과세 대상이 아닌 농지, 임야 등이 여기에 속합니다.

공시가격이 5억원을 초과하면 종부세 과세 대상이 됩니다.

별도합산토지는 상가나 사업용 토지입니다

상가 건물이 있는 땅이나, 사무실, 창고 부속토지 등이 이에 해당합니다.
건축물과 함께 사용되는 사업용 토지로, 기준은 공시가격 80억원 초과입니다.
기업이나 고자산가들이 주로 해당되죠.

분리과세 토지는 종부세 과세 제외

공장용지, 골프장용지, 일정 기준 충족하는 농지·임야 등은
재산세는 내지만 종부세는 과세되지 않아요.

이런 토지는 따로 관리되므로 주의가 필요합니다.

종부세 과세표준은 이렇게 계산돼요

과세표준을 계산하려면 몇 단계를 거쳐야 합니다.
주택의 경우, 아래와 같이 산출됩니다.

공시가격 총합에서 공제액(1세대 1주택 12억, 기타 9억) 차감
공정시장가액비율 곱하기 (2024년 기준 주택 60%)
과세표준에 세율(0.5%~5%) 적용

여기에 재산세 상당액 공제와
**1세대 1주택자 세액공제(최대 80%)**까지 가능하니 꼭 챙겨야 해요.

공정시장가액비율과 세율표 정리

주택뿐 아니라 토지도 각각 적용 비율과 세율이 달라요.
한 번에 정리해드릴게요.

구분	공정시장가액비율	세율 범위
주택	60%	0.5% ~ 2.7% (최대 5%)
종합합산토지	70%	1% ~ 3%
별도합산토지	70%	0.5% ~ 0.7%

※ 3주택 이상 또는 조정지역 2주택 이상은 중과세율 적용됩니다.

특례 적용으로 세금 부담 줄일 수 있을까?

특정 조건을 만족하면 세금 부담을 덜 수 있어요.
예를 들어,

일시적 2주택
상속받은 주택
지방 저가 주택 보유

이런 경우엔 1세대 1주택자로 인정되어
기본 공제와 세액공제 적용이 가능합니다.

다만 요건이 까다로워서 국세청 또는 세무전문가 상담을 권해요.

납부 시기와 절차는 어떻게 되나요?

종부세는 매년 6월 1일 기준으로 부과 대상이 정해집니다.
그리고 12월 중 고지서가 발송되며, 납부 기한도 12월 말까지입니다.

만약 세금이 과도하다고 느껴지면
세무서 이의신청 또는 경정청구를 통해 정정 요청도 가능해요.

종부세 핵심 요약표

과세대상	기준 공시가격	적용 세율	비고
주택	1주택 12억, 다주택 9억 초과	0.5%~5%	1세대1주택은 공제 및 세액공제 가능
종합합산토지	5억원 초과	1%~3%	나대지, 임야 등
별도합산토지	80억원 초과	0.5%~0.7%	상가, 사무실용 부속토지